바뀌는 주택담보대출 한도, 지역 따라 하늘과 땅... 알아야 할 핵심 포인트
정부가 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’으로 규제지역의 대출 문턱이 한층 높아졌다. 최근 수도권 일부 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어지면서 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 시장질서를 확립하겠다는 취지다. 하지만 규제의 적용 범위와 예외조항이 복잡해져, 실제 주택 구입이나 대출 계획을 세우는 사람들은 세부 내용을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
이번 대책의 핵심은 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 축소와 전세대출 회수 요건 강화다. 비규제지역의 LTV가 최대 70%였던 것과 달리, 새로 지정된 규제지역에서는 조정대상지역의 경우 50%, 투기과열지구는 40%로 낮아졌다. 즉, 같은 아파트라도 지역에 따라 대출 가능한 금액이 크게 달라진다.
금융권 대출 역시 기존과 달라진 부분이 많다. 생애 최초 구입자나 서민·실수요자는 일부 완화된 조건을 적용받지만, 고가주택(시가 15억 원 초과)의 경우 예외 없이 대출이 제한된다. 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책성 대출은 대부분 현행 기준을 유지하되, 규제지역 내에서는 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아진다.
비주택 부문에 대한 문의도 많았다. 정부는 “이번 허가구역 지정은 아파트, 연립·다세대 등 주택에만 한정된다”며 “오피스텔이나 상가 등 비주택은 허가 대상에 포함되지 않는다”고 명확히 했다. 따라서 오피스텔이나 상가를 담보로 대출받을 경우 기존처럼 LTV 70%가 그대로 적용된다.
투기과열지구 내 재건축 사업장의 조합원 지위 양도 제한도 강화됐다. 조합설립인가 이후부터 이전고시 전까지는 원칙적으로 양도가 불가능하다. 다만, 장기 보유나 거주 요건을 충족한 1세대 1주택자, 불가피한 이주나 상속 등 특수한 사유가 있는 경우에는 예외가 인정된다.
또 하나 눈에 띄는 변화는 전세대출 회수 조건 강화다. 규제지역에서 전세대출을 받은 뒤 시가 3억 원 초과 아파트를 새로 취득하면 전세대출이 회수된다. 다만, 해당 아파트에 세입자가 거주 중일 경우 임대차계약 만기까지는 유예된다. 실수요 목적의 이동이나 부모 봉양, 자녀 교육 등 불가피한 경우에는 예외가 적용된다.
정부는 이번 대책이 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 시장을 유도하기 위한 최소한의 조치라고 설명했다. 하지만 대출 규제가 강화되면서, 자금 마련이 어려운 실수요자들의 부담이 커질 수 있다는 지적도 함께 나온다.
