20% 자본비율로 변화하는 PF 제도, 부동산 안정 기대

 

 

정부는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재 3~5% 수준에서 선진국 수준인 20% 이상으로 끌어올리는 개정안을 14일 발표했다. 이에 따라 PF의 주요 재원인 토지 및 건물 현물출자에 대한 세제 혜택을 확대하고, 철저한 사업성 평가 기준을 도입하여 대출 절차를 강화하는 등의 개선방안을 통해 부동산 개발사업의 재정 건전성을 도모하려는 계획이다.

현재 국내 PF 사업의 자기자본비율은 낮은 수준에 머물러, 이로 인한 리스크가 금융시장에 우려를 더하고 있다. 정부는 중장기적으로 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 올리기 위해, 토지와 건물 현물출자를 통한 자본 확충을 유도할 방침이다. 특히, PF 사업(리츠)을 통해 현물출자 시 양도차익에 대한 과세를 유예하고 납부를 연기하는 방안을 마련, 기업의 부담을 덜어주는 동시에 자본 건전성을 높이려는 의도다.

또한, 고금리 대출을 통한 자금 확보 대신 토지주가 현물출자로 사업에 참여하는 방식이 주를 이루도록 유도하며, 리스크가 적은 자본 구조를 구축한다. 현물출자 방식의 활성화를 위해 주요 선도사업지에 대한 공모를 진행하고, 선정된 후보지에 대해서는 개발규제를 완화한 랜드마크 사업으로 추진할 예정이다. 이를 통해 안정적인 토지 소유 기반 위에 미래 가치가 있는 부동산 개발이 가능해질 것으로 보인다.

 

 

이번 규제안의 또 다른 핵심은 PF 사업성 평가 절차의 강화다. 시행사나 시공사의 신용에 기반을 둔 대출이 아닌, PF 사업의 객관적 사업성과 안정성 등을 평가한 후 대출을 승인하는 체계로 개편된다. 이를 위해, 정부는 PF 사업의 평가기준을 체계적으로 마련하고 전문평가기관을 육성해 평가를 담당하게 할 계획이다.

 

정부는 PF 사업에 필요한 수수료 원칙과 평가 기준을 정립하고, 전문성을 갖춘 기관을 인증해 이들이 PF 대출 전 사업성을 필수적으로 평가하도록 할 방침이다. 이러한 제도 개선은 향후 부동산 PF 시장의 투명성과 안정성을 강화하며, 자금조달 리스크를 줄일 것으로 기대된다.

정부는 리츠를 활용한 개발과 운영이 가능한 전문 디벨로퍼를 육성해, 우수한 자산운영능력을 갖춘 디벨로퍼가 PF 사업을 주도하도록 지원할 계획이다. 이를 위해 공공택지에 대한 우선 매입권을 제공하며, 지역 내 랜드마크 조성을 통해 헬스케어 리츠와 같은 특화 개발을 적극 유도하고 있다.

 

또한, PF 사업에 기관투자자가 일정 비율(15%) 이상 참여할 수 있도록 허용해 안정적인 자금조달을 가능하게 하는 방안을 마련 중이다. 이를 통해 전문적이고 안정적인 부동산 개발 구조가 자리 잡을 수 있도록 돕고, 중장기적으로는 분양 위주의 개발에서 운영 중심의 부동산 생산 구조로 전환을 도모한다.

 

정부는 또한 PF 사업의 공정성을 강화하기 위해, 통합 정보 시스템을 구축해 전국 단위의 PF 사업 현황을 모니터링한다. 이 시스템은 사업 추진 단계별로 인허가, 자금 조달, 분양률 등의 현황을 포함한 사업 정보를 체계적으로 수집하고 공개할 예정이다.

 

이를 통해 시행사와 금융기관이 사업 리스크를 미리 진단할 수 있으며, 정부는 전체 부동산 PF 시장의 부실 가능성을 사전에 파악해 대응할 수 있는 선제적 대응 체계를 갖추게 된다. 또한, 각 사업의 객관적 정보가 축적됨에 따라 부동산 개발에 관한 신뢰성이 높아지고, 투자자들은 보다 안전한 정보를 바탕으로 투자 결정을 내릴 수 있다.

이번 부동산 PF 제도 개선으로 자기자본비율이 높은 안정적인 PF 사업이 활성화되고, 정부와 금융기관은 리스크 관리 강화에 나서게 된다. 또한, 자금 조달 비용이 줄어들어 분양가가 낮아지는 효과가 기대되며, 유휴 토지 활용을 통한 주택공급 확대와 함께 국민에게 다양한 투자 기회가 제공될 것으로 전망된다.

 

정부는 장기적으로 PF 시장의 안정성을 높여 공정한 개발환경을 조성하고, 전문 디벨로퍼가 주도하는 선진형 개발 모델을 도입하여, 글로벌 기준에 부합하는 자산 개발 및 관리 환경을 구축하겠다는 의지를 밝혔다.

 

 

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